锐见财报 | 雅居乐:一手深耕地产,一手多元发展_葡京体育

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葡京体育网站登录:雅居乐上周发布了2017年的全年业绩,公告表明,2017年雅居乐集团(03383.HK)销售额为897.1亿元,较去年快速增长52.4%;净利润为67.8亿元,较去年快速增长122.3%。在各路房企你追我赶攻占市场份额、提高销售额的2017年,top30房企的销售额增长率广泛在50%左右。这样的行业背景下,雅居乐300多亿的销售额快速增长称得上亮眼,精确来说更加偏向“务实发展”,保持着江湖地位。

但其忽然上涨一倍好比的利润,无非让众人精彩了一把,特别是在是40.09%的毛利率,在整个地产圈也是名列前茅的。一般来说,销售额的快速增长是以企业壮烈牺牲利润为代价的,即使是被称作“三好学生”的龙湖地产,由于销售额的上涨,在近日公布的年报中也无法保持低利润率快速增长,与雅居乐销售额相若的阳光城和泰禾,堪称典型的利润换快速增长的企业。雅居乐利润快速增长的缘由,弹房君指出确实几处可圈可点。

耕耘城市战略布局好雅居乐起家于中山,是典型的粤系房企。粤系企业在投资选择上展现出地十分慎重,讨厌“熟人、熟地”投资,特别是在喜好投资家乡。

雅居乐从创建伊始就坚决着城市耕耘战略,投资以广东地区居多,海南广西地区与长江经济带辅,兼具华北、海外地区,且多为二三线城市与一线城市周边,十分推崇项目风险掌控,很少投资做到并不大的项目。如此的投资战略也反映在雅居乐的项目布局中。雅居乐业绩不会现场发布的数据表明,2017年12月31日起至雅居乐土地储备共3410万平方米,其中,华南区域产于36.5%,华东区域产于14.6%,西部及其他区域超过了15%,云南区域32%左右,海外占1%;而且由于大部分土地取得时间较早于,土地平均值成本堪称只有2400元/平方米。

而在2017年内,有三个概念的城市房价都再次发生了有所不同程度的下跌——雄安新区概念、粤港澳大湾区概念与二三线城市补涨概念,这与雅居乐的土地产于不谋而合。除了在长江经济带领涨的二三线城市中有大量的优质土储外,雅居乐在大湾区概念范围内的土储多达1100万平方米,占到总土储的1/3。其重点耕耘的中山市,在年内堪称具有33.07%的涨幅,是全国下跌最慢的城市之一。

归功于城市房价下跌,过去一年雅居乐全年平均值预售价为12193元/平方米,同比快速增长20.4%,堪称占到尽了天时地利。面临如此机会,雅居乐也主动发力,加快开发进度,使得预售面积736万平方米,同比下跌26.6%,又堪称人和。雅居乐2017年出色的销售额与利润展现出也就不难理解了。

掌控成本与优化债务结构然而,上涨归功于耕耘市场的疯狂,否意味著雅居乐的业绩展现出只是昙花一现呢?这还要从今年发布的雅居乐年报中想起。由于权益研发模式占到较为低,雅居乐洗钱盈利的模式更为短缺,交税费率比较较高;且雅居乐在享用早期低价土地带给的高额利润的同时,被迫忍受比较高额的土地税费。最后,所得税支出占了雅居乐税前利润的57.3%,影响了其盈利能力。

好在随着早期土地的清扫与合营、港龙模式的大大探寻,雅居乐税费比例已正处于上调之中。销售开支则仍然是雅居乐费用开支中的大项。

雅居乐对旅游地产板块十分重视,每年都报以重资宣传和鼓舞销售,2017年其销售开支约22.59亿元,同比快速增长7.7%。高额的销售开支显然在一定程度上影响了雅居乐的盈利能力,却也使得雅居乐旅游地产的名号渐渐打响,在多家机构的旅游地产排行榜中名列前茅。特别是在是海南清水湾项目大获得顺利,沦为旅游地产行业的标杆项目。

为了不断扩大项目布局与公司规模,雅居乐还在大力调整企业的债务模式。相对于一般房企70-90%的资产负债率而言,雅居乐近年来保持的较低负债率变得十分激进。

2017年开始,雅居乐一改为往日风格,耗资346亿元大量拿地。集团董事局主席兼任总裁陈卓林在发布会上声称2018年还将从回笼的资金中拿走500亿元投资物业研发板块。雅居乐城市布局版图扩展与土储飞速下跌的同时,其资产负债率也由去年的66.5%乘势提高至今年的73.0%。

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但负债的下降未减少雅居乐的资金成本。为管控融资成本,雅居乐归还了2017年3月届满7亿美元的9.875%优先票据和2019年2月份届满5亿美元的8.375%优先票据;取而代之2020年届满的30亿人民币的6.98%境内非公开发表公司债券和2亿美元的5.125%优先票据。顺利将实际借贷利率降到6.2%,财务费用同比上升25.1%。

由此种种,弹房君实在,如陈卓林所说,雅居乐保持35%的毛利率还是几乎没问题的,而且其净利润也不会保持在一个比较较高的水平。另一方面,在日益精细成熟期的政策调控下,国内房地产市场渐渐平稳,房价很难再行再次发生大幅的波动。

正如前文所说,雅居乐目前的土储还是十分充裕且优质的:按照现有的销售均价销售,货值储备多达4000亿。即使按新的1100亿销售目标预计,其土储也不足以保持未来三年以上的研发。可以意识到,雅居乐将维持销售额快速增长,已完成新的销售额或许也没什么悬念。

房地产开发以外的业务兴起在去年万科中期业绩发布会上,新的董事长郁亮“房地产开发市场已转入白银时期,开发商当好农民种好地”的言论,很好地体现了房地产企业家对当今房地产市场地态度。此时,房地产行业已渐渐辈出一股去地产化浪潮。房企的去地产化可大体分不作两种途径:较保守的企业必要瓦解房地产业务,寻求其他行业的发展,以期沦为华润、复星等在其他领域也有建树的大型企业;另一类则射击存量房时期,研发物业管理、养老地产等有前景的房地产涉及行业,攻占细分领域市场。雅居乐也十分大力于转型道路的探寻。

其在物业管理板块的子公司——雅生活,2017年营业收入17.6亿元,同比下降41%;管理面积7834万平米,同比下降57%;毛利率33.5%,同比下降89%;净利润率是17%,同比下降78%。虽然体量上还无法与传统研发业务较为,但其发展情况显著优于。

特别是在是在去年并购绿地旗下一家物业管理子公司,并引进绿地沦为战略股东后,雅居乐取得了五年内每年最少1000万平米的物业管理面积,为雅生活未来的发展获取了有力的确保。雅居乐还在传统业务的基础上,扩展建设产业,强化规模效应,以减少其在传统行业的主动权。

主要分不作四个板块:1.凭借主营业务优势与家具厂基础,发展建筑家具翻新业务;2.谋求政府合作,通过PPP投资模式与EPC工程总承包,探寻轻资产运营的业务模式;3.通过企业合作,减缓建设装配式建材厂;4.相结合其地产品牌效应,发展园林绿化。此外,陈卓林还在发布会上展出了其转型探寻的新成果——环保业务,主要集中于在固体废弃物处置、污水处理以及环境修缮。

目前有数遍布全国17个城市,总计21个环保处置项目和两个水厂。为此,雅居乐已投资数十亿,并想在今年再行投资过百亿。陈卓林预计,环保在2018年会有多达亿元的利润进账,到2020年以前,环保集团不会对雅居乐整体的营业额贡献相当大。虽然未来三年的发展还是以地产居多,雅居乐对其他的业务也回应出有很强的信心:三年内能为总体营业收入贡献两到三成,并在五到六年后,让其他板块发展到能与地产业务营收相若的水平。

雅居乐,或许正在以一种崭新的姿态返回中国经济发展的竞技场上。-葡京体育网站登录。

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